Die beiden Vernehmlassungsentwürfe der nationalrätlichen Rechtskommission basieren auf parla-mentarischen Vorstössen, welche bereits vor langer Zeit eingereicht wurden. Der eine im Jahre 2016, der andere als Reaktion auf einen Bundesgerichtsentscheid im Jahre 2017. Die Behauptung des Mieterinnen- und Mieterverbandes Schweiz, es handle sich bei diesen Vorstössen um eine «Konzertierte Salamitaktik der Immobilien-Lobby» ist absurd und billige politische Stimmungsmache. Es entspricht dem normalen parlamentarischen Alltag, dass in Vorstössen einzelne Anliegen zu einer konkreten gesetzlichen Änderung aufgegriffen werden. So werden denn auch von dem Mieter-verband nahestehenden Kreisen im Parlament am Laufmeter Vorstösse – teils mit immer wieder den gleichen Forderungen zur Aushebelung von Eigentümerrechten und zur Schikane der privaten Ver-mieter – eingereicht.
Nachweis der orts- und quartierüblichen Mietzinsen erleichtern
Gemäss Gesetz gilt ein Mietzins als nicht missbräuchlich, wenn er im Rahmen der orts- und quar-tierüblichen Mieten für vergleichbare Mietobjekte liegt. Die Orts- oder Quartierüblichkeit dient der Missbrauchsprüfung in einem Verfahren, z.B. wenn der Anfangsmietzins im Nachhinein angefochten wird. Der vereinfachte Nachweis dient daher sowohl den Mietern als auch den Vermietern, den Schlichtungsbehörden und den Gerichten. Die Gerichte haben die Anforderungen an den Beweis der Vergleichbarkeit von Objekten jedoch so hoch angesetzt, dass ein solcher Beweis in der Praxis nicht mehr zu erbringen ist. Es gibt keinen einzigen Fall aus der bundesgerichtlichen Rechtspre-chung der letzten Jahre, wo der Nachweis der Orts- bzw. Quartierüblichkeit gelang. Die Rechts-kommission des Nationalrates will mit ihrem Gesetzesentwurf nun endlich realistische Kriterien für solche Nachweise im Gesetz festgelegen. Dies mittels einfacher Kategorien zum Vergleich konkre-ter Mietobjekte und wissenschaftlich anerkannter statistischer Erhebungen. Dank eines solchen Nachweises könnten die Mietvertragsparteien, Schlichtungsbehörden und Gerichte in einem Verfahren die Zulässigkeit oder eben auch die Missbräuchlichkeit eines Mietzinses durch transparente Vergleichsmietzinsen überprüfen.
Anfechtung des Anfangsmietzinses für Mieter in Notlage
Mit der zweiten Vorlage soll ein problematischer Entscheid des Bundesgerichts korrigiert werden. Dieses hatte einen Entscheid des Obergerichts Zürich aufgehoben und festgehalten, dass der Mie-ter den vertraglich vereinbarten Anfangsmietzins in einem Gebiet mit sogenanntem «Wohnungs-mangel» immer anfechten kann, auch wenn er selbst Gutverdiener ist und es in der Umgebung ge-nügend andere Wohnungen zur Auswahl hatte und er folglich in keinerlei Zwangslage zum Ab-schluss des Mietvertrags war. Ein solcher Eingriff in die Vertragstreue geht weit über den Miss-brauchsschutz hinaus und ist ungerecht. Es soll daher eine gesetzliche Klarstellung erfolgen: Ein Mieter, der den im Mietvertrag vereinbarten Anfangsmietzins nachträglich anfechten will, muss dar-tun, dass sich der sogenannte «Wohnungsmangel» auf ihn persönlich tatsächlich auswirkte. Dies lässt sich aufgrund von erfolglosen Suchbemühungen sehr einfach aufzeigen. So werden effektive Missbräuche verhindert. Wer aber ohne Not das kostenlose staatliche Verfahren missbräuchlich «ausnutzen» will, um seinem Vertragspartner im Nachhinein eine tiefere Gegenleistung aufzuzwin-gen, soll nicht geschützt werden.
Der HEV Schweiz wird die konkreten Gesetzesvorschläge in der Vernehmlassung kritisch auf ihre Praxistauglichkeit hin prüfen.